Dall’immobile alla liquidità: il mattone finisce sui mercati finanziari

In passato abbiamo parlato di ABS (asset-backed securities) e di cartolarizzazioni. Nell’articolo odierno torniamo sull’argomento prendendo spunto dall’entrata in vigore della legge sul rinnovo del prestito ipotecario vitalizio. Questa forma di finanziamento – che può essere richiesta da individui con età superiore ai 60 anni (in precedenza la soglia d’ingresso era posta a 65 anni), mettendo in garanzia i propri immobili – conferma il ribaltamento della prospettiva dei cittadini italiani in materia di mattone: da oggetto del desiderio a merce di scambio per tornare in possesso di denaro.

Il mutuo ipotecario per rifinanziamento, macro-categoria nella quale rientra la tipologia di prestito precedentemente descritta, è un negozio giuridico che affonda le proprie radici in un passato piuttosto remoto. Ciò che, invece, rende davvero attuale queste forme di finanziamento è la possibilità di essere “aggregate e rivendute” dagli istituti di credito sotto forma di strumenti finanziari creati ex novo. Questi titoli, a loro volta, saranno collocati sui mercati finanziari al fine di essere convertiti nuovamente in liquidità, ovvero in moneta.

Il prestito vitalizio ipotecario, di recente idealizzato come “concreta possibilità di accesso alla liquidità”, nasconde tuttavia non poche insidie. In primis, l’importo erogabile sotto forma di finanziamento a fronte dell’ipoteca sull’immobile: l’importo massimo erogabile è, generalmente, inferiore al 50% del valore dell’immobile stesso (previa perizia di un perito immobiliare nominato dal soggetto finanziatore). In secondo luogo, i rischi legati all’inadempienza da parte del proprietario (e debitore), ferme restando le esplicite clausole previste a garanzia della trasparenza e degli interessi dei futuri eredi legittimi.

Non entreremo oltre nelle maglie della legislazione in materia, tuttavia ciò che ci preme osservare è come questo strumento, idoneo a monetizzare un valore “immobilizzato”, possa diventare un’arma a doppio taglio. Infatti, come accennato in precedenza, in caso di inadempienza del debitore – alcuni di questi casi sono: il mancato pagamento; il decesso; il trasferimento, totale o parziale, di proprietà o altri diritti reali o di godimento; il compimento di atti tali da ridurre significativamente il valore dell’immobile – entro 12 mesi, la banca creditrice potrà procedere alla vendita dell’immobile al valore di mercato (con ulteriore decurtamento, ogni 12 mesi, del 15%, fino al momento dell’effettiva vendita).

Le condizioni appena descritte, giustamente previste al fine di proteggere gli interessi legittimi dei creditori (siano essi banche finanziatrici eo investitori che hanno acquistato gli ABS sui mercati finanziari), dovrebbero far comprendere come, a differenza di quanto sbandierato ai quattro venti da politici e giornalisti (per lo meno avventati), l’opportunità di ottenere un finanziamento mettendo a garanzia la propria casa, debba essere un’opportunità da valutare attentamente, pur non essendo negativa in assoluto.