Inflazione nel Real Estate: come combatterla investendo in modo corretto

La marcia al rialzo dell’inflazione USA pare quasi non fare più notizia, con un incremento ormai pressoché costante da Marzo 2021. Il dato più recente vede l’aumento dei prezzi al consumo per Gennaio attestarsi a un +7,5%, un nuovo valore record negli ultimi 40 anni. La problematica dell’inflazione in America porta con sé alcuni ragionamenti interessanti. Quali possono essere le conseguenze in alcuni settori strategici? Come si può cercare di combattere i suoi effetti investendo correttamente? Un caso interessante è quello del settore del Real Estate, che andremo ad analizzare di seguito.

Introduzione sul tema dell’inflazione

Per inflazione definiamo il tasso di incremento dei prezzi di un determinato set di beni o servizi nell’arco di un certo periodo di tempo. L’aumento del tasso di inflazione porta con sé una conseguenza abbastanza importante. Nella fattispecie, parliamo di una riduzione del potere d’acquisto da parte dei consumatori, causato dell’aumento dei prezzi (al quale non corrisponde un pari aumento dei salari).

Cosa genera un aumento dell’inflazione

Tra le più comuni cause dell’aumento dell’inflazione vi è il portare avanti una politica monetaria particolarmente espansiva, sintetizzabile volgarmente con lo “stampare soldi”. L’aumento di liquidità in circolazione provoca una svalutazione del valore unitario della moneta, generando un incremento dell’inflazione stessa. Un’altra possibile causa deriva dal cosiddetto shock dell’offerta, le cui cause sono riconducibili a disastri naturali o chiusure di attività in massa (un po’ come è successo durante il primo periodo della pandemia). Una conseguenza dello shock di offerta è stato l’aumento del prezzo di numerose materie prime e materiali da costruzione (dovuto anche ad una sostanziale carenza di offerta sul mercato a fronte di una domanda elevata), sempre considerando l’ambito del Real Estate.

L’elevata inflazione può derivare anche da uno shock che colpisce la domanda (a fronte di una bassa offerta). Nella fattispecie, risulta elevata a causa di un basso livello dei tassi di interesse, generando competizione nell’acquisto e contestuale aumento dei prezzi. Un’ultima possibile motivazione da considerare, deriva dall’aumento programmato nel tempo di salari e affitti (questa programmazione si effettua poiché ci si aspetta nel tempo un incremento dei prezzi)

Ritorno atteso da un investimento nel settore del Real Estate

In periodi in cui l’inflazione e i tassi di interesse sono elevati, gli investitori puntano ad asset che generino un ritorno possibilmente superiore al tasso di inflazione. Nella fattispecie, il settore immobiliare viene visto come particolarmente sicuro rispetto ad altri più volubili come quello finanziario. Di conseguenza un investimento nel Real Estate viene visto come una piccola forma di protezione dai periodi caratterizzati da forte inflazione. Chi investe in un immobile per riaffittarlo, ad esempio, otterrà un ritorno basato sull’affitto raccolto dagli inquilini, depurato da tutte le possibili spese.

Quel che resta sarà il cosiddetto ritorno sull’investimento (o ROI), espresso sotto forma di Capitalization Rate (ossia il netto che mi produce quell’immobile diviso il costo di acquisto dell’immobile stesso, considerando anche eventuali costi di miglioramento/ristrutturazione). La speranza di molti investitori in immobili è che questo Capitalization Rate risulti superiore alla crescita del tasso d’inflazione. Questo è possibile se, quando si acquistano gli immobili:

si sfruttano occasioni ben al di sotto del valore di mercato;
si punta su aree geografiche dove i ritorni sono notoriamente più elevati.

Conseguenze dell’inflazione sul Real Estate

Bisogna stare sempre molto attenti quando si investe nel Real Estate durante un periodo di forte inflazione, poichè in questa fase vi è una:

forte concorrenza all’acquisto, dovuta alla grande domanda di immobili;
offerta limitata (pochi immobili liberi e che possono garantire un buon ritorno).

Questo scompenso non può che generare un aumento nei prezzi di acquisto degli immobili stessi. Ci sono anche altri fattori che incidono direttamente sul costo di costruzione di nuovi immobili (e quindi sulla loro vendita). Esso aumenta all’incremento:

dei costi dei materiali di costruzione;
del costo dei terreni;
dei salari degli operai che costruiscono.

Proteggersi dagli effetti dell’inflazione col Real Estate: come è possibile

Ma quindi come è possibile sfruttare un investimento nel settore immobiliare per proteggermi dagli effetti dell’inflazione? Sostanzialmente ci sono tre possibilità. La prima è quella di puntare sul fatto che vi è attualmente un basso livello del costo del denaro, con tassi di interesse sui mutui negli USA che risultano al minimo (per un mutuo trentennale si ha un tasso fisso pari al 3%). La seconda, se possediamo già un immobile, è quella di trasferire gli aumenti dei costi direttamente all’inquilino, andando ad aumentare l’affitto mensile, ripianando così l’effetto dell’aumento dei tassi. La terza e ultima prevede di aumentare il valore dell’immobile (con opportuni interventi di ristrutturazione/riqualificazione), così da poter ottenere un beneficio che va a proteggerci dall’aumento dell’inflazione.

Conclusioni

Vogliamo davvero minimizzare gli effetti di un periodo di forte inflazione utilizzando una forma di investimento intelligente? Senza dubbio il settore del Real Estate risulta essere una soluzione ottimale, se si vuole limitare gli effetti della diminuzione del valore di acquisto della moneta. Questo se siamo in grado di sfruttare l’investimento a nostro vantaggio, migliorando il valore di mercato dell’immobile e adeguando il livello dell’affitto all’aumento dell’inflazione. Per farlo è però importante non improvvisarsi! Settori come il Real Estate americano sono ricchi di insidie e di occasioni buone solo sulla carta. E’ importante sapersi affidare a veri professionisti del Real Estate, che sappiano valutare le aree geografiche migliori (oltre che i quartieri dal miglior potenziale) dove poter trovare ottime occasioni di investimento immobiliare negli USA.

Ci riferiamo, nella fattispecie, ad edifici da acquistare a un prezzo molto accessibile, e che con un’opportuna riqualificazione possono portarci una rendita elevata e costante nel tempo! Affidatevi sempre a realtà che, oltre a garantire ottime opportunità di investimento immobiliare, sanno anche personalizzarle sulla base delle esigenze di chi investe, del budget disponibile, perseguendo realmente gli obiettivi di rendimento che si vuole perseguire!