Aste immobiliari: cosa sono e come funzionano

Nelle aste immobiliari si può acquistare un immobile a un prezzo conveniente, circa il 30% in meno rispetto al prezzo di mercato. Le aste immobiliari sono la vendita forzata dei beni di un individuo o di una società in caso di insolvenza.

Gli elementi principali delle aste immobiliari

• Valutazione: comprende, oltre a tutti i dettagli dell’immobile da vendere all’asta, il prezzo base di vendita determinato da un esperto nominato dal tribunale
• Ordinanza di vendita: che specifica i termini dell’asta
• Custode giudiziario: nominato dal tribunale per la gestione, la protezione e l’amministrazione dei beni confiscati
• Avviso d’asta: un documento pubblico contenente informazioni quali il luogo, la data e l’ora dell’asta, il prezzo di partenza, l’importo minimo dell’offerta, il termine per le offerte, l’indirizzo del bene

Quali sono le principali informazioni delle aste immobiliari?

• Prezzo d’asta: il prezzo di vendita originale
• Aumento: l’aumento minimo stabilito dal giudice del pignoramento (o dal perito abilitato, se ordinato dal giudice) a sua esclusiva discrezione.
• Garanzia: l’importo da pagare al momento dell’iscrizione per partecipare all’asta. Viene calcolata come percentuale dell’offerta che si desidera fare o del prezzo base, a seconda del tipo di asta, ed è rimborsabile se non ci si aggiudica l’asta.
• Data di vendita: la data in cui si svolge l’asta. Se l’asta non si è tenuta alla data stabilita perché è stata annullata, non si è svolta o non ha potuto svolgersi per cause di forza maggiore, il giudice deve fissare una nuova data. Nel frattempo, lo stato dell’asta viene definito “non riuscito” e la data di vendita non compare nell’annuncio immobiliare.
• Disponibilità: lo stato di una proprietà che indica se è libera o occupata da persone e/o beni. Queste informazioni si trovano nel rapporto d’asta.
• Luogo: il luogo in cui si svolge l’asta. Le aste si svolgono solitamente presso i tribunali o le corti d’appello. In alcuni casi, si svolgono attraverso una piattaforma online.

Come funzionano le aste e come si partecipa

Esistono due tipi di vendita: “senza incanto” e “con incanto”. In caso di mancato incanto, gli offerenti devono presentare la propria offerta in busta chiusa, nella quale devono indicare l’importo, le modalità di pagamento e ogni altra informazione utile alla valutazione dell’offerta presentata (e depositare una cauzione pari al 10% dell’importo dell’offerta). Le buste vengono quindi aperte alla presenza di tutti gli offerenti e, se l’offerta è ritenuta valida, la vendita viene chiusa e l’immobile viene aggiudicato. Nel caso in cui siano pervenute più offerte valide, le offerte saranno aggiudicate tra le parti interessate sulla base del prezzo della migliore offerta ricevuta.

D’altra parte, un'”asta per incanto” è un’asta pubblica aperta a tutti gli offerenti. Questo formato viene scelto se l’asta senza asta non ha successo. In un’asta, le offerte vengono fatte pubblicamente e ogni partecipante ha la possibilità di fare un’offerta superiore all’ultima. L’asta è chiusa quando sono trascorsi almeno tre minuti dall’ultima offerta e nessuno ha presentato una nuova offerta.

Quali sono i principali vantaggi?

Il vantaggio principale è il prezzo, che consente di risparmiare fino al 60% rispetto al prezzo di mercato e non ci sono spese notarili. Tuttavia, le procedure per l’acquisto di un immobile all’asta sono piuttosto complesse, quindi è consigliabile utilizzare un agente esperto per facilitare il processo, evitare sorprese, risparmiare tempo, ottenere tutte le informazioni necessarie ed essere ben informati.

Un’asta giudiziaria può essere un’eccellente opportunità di investimento, sia per il prezzo di acquisto (di solito inferiore del 40% al valore di mercato) sia per i potenziali vantaggi fiscali. Inoltre, l’asta è facoltativa e può essere svolta telepaticamente, cioè senza la presenza fisica.

I beni venduti all’asta si dividono generalmente in tre categorie: beni appartenenti a persone fisiche che non sono in grado di far fronte ai propri obblighi di pagamento (ad esempio, mutui ipotecari), beni appartenenti a società in procedura concorsuale e beni appartenenti a enti pubblici.

I beni da mettere all’asta sono reperibili sui siti web specializzati, sui giornali e sul sito web del tribunale competente per il bene, oltre che sul portale del Ministero della Giustizia

Trattamento fiscale per acquisti nelle aste immobiliari tra privati

Anche le considerazioni fiscali devono essere prese in considerazione quando si acquista un immobile all’asta. Le imposte sono effettivamente dovute e variano a seconda che il venditore sia una persona fisica o una società. Se il venditore è un privato sono presenti le seguenti imposte:

• Imposta di registro del 9%
• Imposta ipotecaria di euro 50;
• Imposta catastale di euro 50.

L’acquisto di un immobile all’asta non preclude la possibilità di fruire dei benefici “Prima casa”. Se si ottiene un’abitazione acquistata all’asta, si dovrà considerare:

• Imposta di registro al 2%
• Imposta ipotecaria di 50 euro
• Imposta catastale di 50 euro.