Perché investire in immobili?

Il "mattone", croce e delizia dell'investitore italiano, può davvero essere considerato un investimento?

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A torto o a ragione gli immobili non sono quasi mai considerati un’alternativa alle azioni, obbligazioni o fondi comuni. In effetti presentano caratteristiche che li differenziano profondamente dalle altre forme di investimento solitamente analizzate e oggetto di confronto.

In primo luogo un immobile ha una duplice valenza: oltre che come bene in cui investire i propri risparmi (come avviene per gli altri titoli mobiliari), può essere materialmente utilizzato dal proprietario a fine abitativo. Nel primo caso è l’affitto percepito, mentre nel secondo è il mancato pagamento, a rappresentare la remunerazione dell’investimento.

In secondo luogo esso ha una minor liquidabilità rispetto alle precedenti alternative citate. Ciò è essenzialmente da attribuire alla non perfetta sostituibilità del bene: a differenza di un titolo mobiliare, “la casa” presenta caratteristiche distintive che la rendono, per così dire, unica. Ne deriva una maggior difficoltà a essere scambiata anche in mercati evoluti.

Va poi considerata la destinazione d’uso, cioè se si tratta di immobile commerciale o residenziale. La differenza ha un suo peso poiché l’andamento delle quotazioni può presentare differenze significative a seconda del periodo preso in esame e dell’ubicazione.

Se consideriamo esclusivamente l’acquisto dell’immobile a scopo residenziale, come puro investimento finanziario, ha senso confrontare l’andamento del mercato con quello di altre tipologie d’investimento. La protezione contro la perdita di potere d’acquisto − ovvero l’inflazione − costituisce un indubbio elemento positivo della proprietà immobiliare. Tuttavia il prezzo di questo bene è, forse più di ogni altro, soggetto all’incontro della domanda e dell’offerta. Queste ultime sono spesso difficilmente prevedibili, e possono variare anche significativamente nel corso del tempo. La modifica di un piano regolatore in un Comune, piuttosto che in un altro, può generare una potenziale offerta di unità immobiliari che provoca una discesa dei prezzi. Viceversa la nascita di un polo universitario amplifica la domanda di case in affitto, nelle zone limitrofe, per la presenza di un numero di studenti fuori sede che ha necessità di alloggio. Vi sono quindi cause esogene al ciclo economico che possono distorcere l’analisi finanziaria e il confronto.

Il rendimento offerto da questa asset class è costituito dai flussi della locazione che possono essere paragonati ai dividendi di un titolo azionario o alle cedole di un’obbligazione perpetua. A ciò si aggiunge la rivalutazione/svalutazione conseguente alla crescita/decrescita del prezzo nel tempo. I rendimenti offerti dalle alternative di investimento (costo opportunità) rappresentano un buon punto di partenza per valutare l’immobile. L’earning yield di un titolo o di un indice azionario, può essere confrontato con il cosiddetto “cap rate” ovvero il tasso di rendimento determinato dal rapporto tra reddito netto prodotto dall’immobile e prezzo di acquisto. In questo modo si può giudicare se il valore dell’immobile è fair rispetto ad altre alternative d’investimento.

In linea generale, la caratteristica di bene rifugio fa del mattone un investimento privilegiato in periodi di turbolenza economica, come per esempio in presenza di crisi petrolifere, crisi valutarie, incertezza geopolitica e in generale fasi caratterizzate da fenomeni inflazionistici. Il contesto attuale, al contrario, caratterizzato da paure deflazionistiche e da scarso accesso al mercato del credito non è stato di supporto a questo mercato. A ciò si è aggiunto, per il caso italiano, un repentino incremento di tassazione che ha fortemente compromesso l’attrattività di questa tipologia di investimento. I prezzi reali, registrati dalle compravendite, hanno così subito una significativa correzione dai picchi del 2006/2007. Premesso che va effettuata una valutazione caso per caso, utilizzare metodi valutativi relativi rispetto alle altre asset class può essere d’aiuto per capire quando è un buon momento per comprare. Inoltre all’interno di un portafoglio questo strumento è da considerare per i vantaggi di diversificazione e quindi di riduzione del rischio complessivo. Va comunque tenuto presente che l’investimento immobiliare dovrebbe comunque rappresentare solo una frazione dei propri risparmi poiché, come si è detto, può risultare difficile e onerosa la liquidazione in tempi brevi.

 

A cura del dott. Valentino Bidone
(mailto: valentinobi@yahoo.it)